先請各位思考兩個問題：
假設香港只有兩個行業，房地產 和 商業(貿易、第三類服務如金融會計、設計等增值服務)。
1，假如你是有錢人，你有1000萬，樓價一年漲5%，公司一年收益20%。
請問你怎麼用這筆錢？
答：做生意投資公司。
這是30年前的香港。
2，假如你還是有錢人，你有1000萬，樓價一年漲20%，公司一年收益5%。
請問你怎麼用這筆錢？
答：買樓。
這就是現在的香港。
為什麼會發生這種情況？
答：很易理解，因為做生意開公司是個競爭市場，開公司做生意的人越多，公司的收益就越小，只有一間公司做會計，可能做生意收益率300%，這時候有另一個公司來做同一服務，收益率變成150%，然後變成50%，40%... 5%
突然，大家發現做生意的收益率比買樓要低了，於是有錢人不投資公司了，改去買樓。
房地產有一個特殊屬性：投資品。所謂投資品，就是當所有人都來買的時候，價格就上漲，當所有人都賣的時候，價格就下降。例如股票，黃金，就是典型的投資品。
這點和開公司正好相反。
於是大家開始不再去創業，開始買房，原本樓價一年5%，後來10%，20%，30%，40%……
但是住宅還有個特殊屬性：會有很多人的剛性需求，例如婚姻，教育，這都是剛需，傳統觀念將樓和婚姻綁定，造成剛需，香港的學區制度將房產和學網綁定，為小朋友打算，人之常情
!
其他投資品，價格高就高了，無所謂，比如一塊黃金，黃金就算賣到100萬一克，跟大多數平民也沒什麼關係。股票就算漲到1000000點，一股平均100萬，普通人也不是一定要去買股票。
住宅不可以，房地產真的很多人需要，很多人不想買來投資，他們是真的需要房子。
最要命及不幸的是，這種屬性給了很多人「房地產風險不大，反正是剛需」的錯覺，人大膽地變得更敢買，比起買黃金買股票，房子在很多人眼裡風險小得多。
所以政府必須要穩定房價。
第一段結束。
====================
請再思考一個問題，遇到了上面例子，各位如果是政府，應當如何做？
答：從最開始房地產收益率超過開公司，大量有人開始把房子當做投資品的時候，政府就限制房價。不過這個時候限制房價，房價就算跌，也不會有降多少，因為房產市場裡面熱錢還不多，買房的人大多數還是真正需要房的。
然而政府沒有這麼做。
再按照上面那個例子，房地產的收益率開始超過工廠，大家紛紛去投資房地產，房地產的收益率（房價上漲），越漲越快。從5%，到10%，到20%，到30%，40%，50%……更多
房地產收益率越高，就超過開公司更多，大家愈來愈想買。
這個時候，政府發現，住宅價格要控制，再不控制平民沒法活了，社會要走向不穩了。
於是政府突然來一個回馬槍，我們要控制房價！
但是這個時候，政府又發現個問題。
房地產行業已經把GDP牢牢地綁住了。上面說過，房地價是投資品，現在房價一年上漲30%，大家都來買，如果政府控制房價變化幅度，讓房價一年上漲1%，這個時候公司一年5%收益，又比房價高了。那麼大家肯定會去賣房子投資工廠。
問題來了，既然房價綁架了GDP，如果大家紛紛賣房子做生意，短時間內香港經濟就崩潰了。
於是政府又想了一想，房價不能硬性控制，不然香港經濟就玩完了。必須把房地產收益率維持在一個高水準，這樣才能保證投資者不大量賣房。
這時候政府的政策目標很明確，一定要阻止房產投機，增加真正剛需，因為剛需買房是自己住的，不是用來炒賣的，不會因為房價漲得慢而紛紛賣房，影響經濟。
問題來了，既然房價綁架了GDP，如果大家紛紛賣房子做生意，短時間內香港經濟就崩潰了。
於是政府又想了一想，房價不能硬性控制，不然香港經濟就玩完了。必須把房地產收益率維持在一個高水準，這樣才能保證投資者不大量賣房。
這時候政府的政策目標很明確，一定要阻止房產投機，增加真正剛需，因為剛需買房是自己住的，不是用來炒賣的，不會因為房價漲得慢而紛紛賣房，影響經濟。
收緊按揭、限賣、雙倍印花稅，從而鼓勵投機者把房子賣給剛需者，無一不是這個目的。
這時候，一邊鼓勵剛需者置業買房，一邊阻止投機者買房。但是為了避免原有投機者撒退，依然維持一個高樓價上漲率，希望讓他們感到房價快到頂了，這些人會立馬跑，在政府控制下，房價受控地崩潰。
在維持投機者不撤的情況下，利用剛需消化現在泡沫，是目前一貫目標，這點很明顯。
然而市民管你那麼多？「妖，依家樓價升到咁勁，我不買樓第時檔房都無我屋企人住」很多人甚至連原本創業的錢都留住了，或者摺了公司來買樓。
然而，我前面說了，房地產不是一種簡單的投資品，那是一舍很多人的剛需，尤其是年輕人。
於是年輕人把畢生精力都用來買房，每月收入都用來供樓。
市民都無錢買公司的服務(什麼設計、進修、更好的設備)。
公司的收益率因為樓價大升幅而變得更低了，有材的有錢人都不得不去投資房地產了，開公司都是傻仔。
於是公司開始完蛋，這個時候，銀行發現，怎麼借給公司的錢總是還不上啊，借錢給公司像求大爺！
於是銀行只借錢給兩種人，一種是房地產商，一種是買房的市民。當房地產價格一降，銀行就全變壞賬……
繼GDP，於是房地產還綁架了銀行。
香港政府靠賣地賺了好多錢，庫房有錢，以為就能拉動GDP，有好政績，開始大手大腳借錢做基建，反正房地產一直能幫我還錢。只要房價不降，就有GDP，就有錢做基建，大家就能仕途高升！(有了高鐵、第三跑)
於是房地產又綁架了政府。
房價這細胞一控制，GDP完了，銀行完了，政府完了，市民一輩子要賺的錢完了，社會通通都完了。
日本於1985年廣場協議，匯率上升，87年前後房地產收益率開始超過實業，熱錢紛紛進入地產，政府那時不管，地價瘋漲，日本政府90年開始控制房價……結果呢?
你說香港政府能控制房價嗎？敢控制房價嗎?
當初就不應該動依靠房地產就可拉動社會經濟這種念頭，只要動了這種念頭，熱錢進入房地產炒地，註定就沒有回頭路了，只能一條死路走到尾。
歷史中最後沒有一個死的不慘的，美國、日本、俄羅斯、香港、東南亞，誰死的不慘？
上山容易、下山卻很難，今天真是騎虎難下。
